La vendita in nuda proprietà è una operazione di compravendita che permette di cedere la proprietà di un immobile ma non la disponibilità immediata.

Vediamo nei particolari il significato e le modalità con cui è possibile vendere casa in nuda proprietà.

La nuda proprietà è un caso di compravendita che prevede l’acquisto di un bene (in questo caso un immobile) senza che a questo si accompagni il diritto di usufrutto.

 

Si tratta di una modalità di vendita della casa particolarmente utilizzata dalle persone più anziane (anche se chiunque può utilizzarla) che cedendo la proprietà della casa, possono avere subito una liquidità economica notevole ,che possa essere impiegata per esempio.nella vita quotidiana ,per vivere gli ultimi anni della propria esistenza in migliore serenità economica,utile a migliorare il proprio stile di vita o magari ad aiutare i figli a comprare una casa o avviare un’attività,continuando tranquillamente a vivere nell’immobile per tutta la vita.

Legalmente, chi acquista in nuda proprietà ha il possesso del bene ma non l’usufrutto, che resta al vecchio proprietario che nel caso si tratti di un casa, ha il diritto di continuare ad abitare nell'immobile per tutta la vita o comunque per tutto il periodo stabilito nell’atto di compravendita.

L’usufrutto da diritto a chi vende un immobile in nuda proprietà di poter utilizzare l’immobile, ma anche di godere degli eventuali proventi . 

L’unica limitazione resta quella di non poter trasferirne il possesso, che è di diritto del legittimo proprietario.

L’usufrutto della nuda proprietà non può andare oltre la morte dell’usufruttuario (nel caso di persona fisica) o oltre 30 anni nel caso si tratti di una persona giuridica e può anche essere condiviso tra più usufruttuari, se questa clausola viene inclusa nell’atto di compravendita. In quest’ultimo caso il proprietario potrà prendere pieno possesso dell’immobile alla morte dell’ultimo usufruttuario.

 

Vi è poi il vantaggio da parte dell'usufruttuario dello snellimento del carico fiscale (questo è il motivo principale,di molti genitori che in vecchiaia scelgono di vendere la nuda proprietà ad esempio ai figli e di rimanere usufruttuari della loro casa).

 

Anche per chi compra naturalmente ci sono dei vantaggi da tenere presenti e che sono diversi. In linea generale, chi acquista,è una scelta che  viene fatta a scopo di investimento per il futuro, acquistando un immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato,fare un "affare" magari per lasciare una proprietà ai propri figli ancora piccoli o semplicemente quando sarà possibile ,rivendere l'immobile e provare a guadagnarci sopra .

Si può certamente vendere un immobile in nuda proprietà con due modalità: sia con riserva di usufrutto, questo metodo permette di avere il possesso dell’immobile e poter ricavare profitto dalla sua locazione,sia con riserva di abitazione: in questo caso il venditore ha il diritto di rimanere nell’abitazione vita natural durante o per tutto il periodo stabilito nel contratto di vendita.

Il valore della casa in nuda proprietà deve essere stabilito attraverso una perizia di valutazione dell’immobile che deve tenere conto di almeno due fattori essenziali :il valore reale dell’immobile e l’età dell’usufruttuario. 

Infatti,superiore è l’età del venditore e più sarà alto il prezzo di vendita dell’immobile. Il motivo è chiaramente dovuto a una più veloce possibilità da parte del proprietario di appropriarsi anche dell’usufrutto dell’immobile.

Tra le varie domande che ci si pone quando si decide per la cessione della nuda proprietà rientrano le gli interrogativi relativi alle cose che può fare il nuovo nudo proprietario una volta conclusa la vendita. 

Il nuovo nudo proprietario ha la facoltà di:

• Effettuare riparazioni straordinarie sull’immobile;
• Vendere quando vuole la nuda proprietà, senza però cambiare l’usufruttuario.

Naturalmente il nudo proprietario non può trasformare però un immobile da abitazione a ufficio,infatti non ha la facoltà di cambiare la destinazione economica dell’immobile. 

Ebbene sapere che una volta sottoscritta da un notaio e formalizzata la vendita della nuda proprietà, è necessario ricordare che, nel momento in cui si procede alla  vendita, si continua a godere esattamente come prima dell’abitazione, fatta eccezione per alcuni aspetti.

Per quanto riguarda le spese, bisogna essere coscienti di avere a proprio carico:

• Oneri condominiali;
• Spese di manutenzione ordinaria;
• Spese per eventuali riparazioni;
• Imposte come l’IMU e la TASI.

In conclusione risulta certamente conveniente procedere con la vendita della nuda proprietà  quando ci sono poche risorse economiche ,ad esempio, una pensione bassa ,una volontà di non pesare sull’aiuto materiale dei figli.

Oppure anche ad una necessità di provvedere autonomamente e in tempi brevi ad eventuali costose cure mediche .

Oppure vi è una semplice volontà di migliorare il proprio tenore di vita.

Per vendere un immobile in nuda proprietà converrebbe infine sempre rivolgersi ad un agente immobiliare con esperienza , che si occupa di tutta la vendita ,dalle visite in sicurezza (visto che nella casa spesso ci vive una persona anziana ) fino alla parte commerciale,di marketing e giuridico amministrativa (compreso il disbrigo dei documenti necessari per vendere casa).

Antonio Ciccotti  -  agente immobiliare 

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