Centro storico di Napoli : Come vendere un immobile vincolato dalla Soprintendenza

 Il diritto di prelazione e l'intervento della Soprintendenza su un immobile vincolato nel centro storico di Napoli .

Il centro storico di Napoli rappresenta quasi tremila anni di storia e risulta essere il più ampio d'Italia e uno dei più vasti d'Europa con i suoi 17 km², ossia il 14,5% dell'intera superficie comunale (117,27 km²) ; seguito dal centro storico di Roma che copre 14,30 km², cioè la quasi totalità del primo municipio (20 km² ca.), e da quello di Milano (9,67 km²).

Una parte del centro storico di Napoli , pari a 10,21 km², è stata dichiarata patrimonio dell'umanità dall'UNESCO nel 1995 , per i suoi eccezionali monumenti storici , che ci ricordano le varie culture del Mediterraneo e dell'Europa che si sono succedute.

Il centro storico di Napoli è di fatto congelato ed ha conservato  la quasi totale ed uso ,dell'antico tracciato viario di epoca greca. 

La sua straordinaria unicità ha fatto si che perfino la BBC definì Napoli ,nel 2017 ,come «la città italiana con troppa storia da gestire»,visto anche che l'intera città storica, che fa riferimento a un territorio più vasto rispetto al centro storico, si riconosce il pregio di una straordinaria concentrazione di punti di interesse.

Questo breve riferimento storico è fondamentale conoscerlo ,soprattutto per chi si appresta o sta pensando di acquistare o vendere un immobile nel centro storico di Napoli ed è importante, per capire quali sono gli edifici vincolati del centro storico e gli immobili con l'intervento della Soprintendenza.

Vediamo dunque cosa succede in caso di vendita di un immobile nel centro storico di Napoli, vincolato dalla Soprintendenza, per il quale a causa del vincolo,lo Stato gode di un diritto di prelazione .

Infatti in caso di vendita di un immobile vincolato in virtù di un interesse storico e culturale particolarmente importante per lo Stato italiano quest'ultimo gode di un diritto di prelazione e pertanto deve avere la possibilità di poterlo esercitare.

Lo Stato, dunque è titolare del diritto di prelazione e può acquistare un immobile alle stesse condizioni a cui viene venduto ,versandone il prezzo,naturalmente .

Questo diritto di prelazione ha delle condizioni ed è differente dalla prelazione classica ,quella che ad esempio si fa con i contratti di locazione,o quelle di natura agraria .

La possibilità di esercitare il diritto di prelazione deve essere comunicata allo Stato solo dopo il rogito notarile e non momento di un eventuale contratto preliminare.

Dunque è solo dopo che le parti si accordano con un atto definitivo di trasferimento di compravendita che per legge diviene una sospensiva condizionata però all’esercizio del diritto di prelazione, il contratto è certamente definitivo e valido, ma ancora inefficace.

Questa inefficacia cesserà solo quando si realizzerà la condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione e cioè la Soprintendenza non eserciterà nel tempo previsto dalla legge il suo diritto di prelazione.

Infatti successivamente al rogito,il notaio entro 30 giorni, deve informare la Soprintendenza competente per territorio della vendita dell'immobile vincolato e di interesse storico-culturale.

A questo punto nei successivi 60 giorni il Ministero dovrà decidere se esercitare o no il diritto di prelazione.

Se lo Stato decide di esercitare il diritto di prelazione, allora, l’immobile viene comunque trasferito e il pagamento del prezzo viene effettuato dal Ministero.

Se, invece il Ministero decide di non esercitare tale diritto col silenzio ,assenso, allora la non azione del Ministero ,determinerà che alla scadenza dei 60 giorni, la decadenza del diritto di prelazione.

Ed è in questo momento che  il nuovo proprietario dovrà versare il prezzo pattuito e diventa  in automatico proprietario dell’immobile,naturalmente Il notaio finisce il suo lavoro effettuando le trascrizioni del caso.

Certo acquistare un immobile vincolato nel centro storico di Napoli ha una procedura molto particolare,ma che non può essere aggirata e che un po ritarda di qualche mese la vendita della casa .Bisogna dunque essere coscienti anche di questa fase temporale ,soprattutto se chi acquista ha gia venduto o si appresta a vendere il suo immobile per poter fare il nuovo acquisto.

Antonio Ciccotti agente immobiliare

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