Si può obbligare un comproprietario a vendere?
Quando la proprietà di un immobile è condivisa tra più comproprietari, può accadere che tra i soggetti coinvolti vi siano delle divergenze sulla destinazione del bene. Infatti, spesso capita che vi siano comproprietari che desiderano vendere casa per ottenere liquidità e altri che preferirebbero mantenere la proprietà per utilizzarla come abitazione o per affittarla. Le casistiche possibili sono numerose ma ciò che desideriamo chiarire in questo articolo è questo: si può obbligare un comproprietario a vendere?
Qui di seguito spieghiamo cosa prevede la legge al fine di tutelare tutte le parti interessate.
Cosa succede se un comproprietario non vuole vendere?
Partiamo da due presupposti importantissimi:
- Nessun comproprietario può acquistare con la forza la quota di un altro comproprietario.
- Ciascun comproprietario è libero di agire liberamente per far valere i propri diritti relativi alla propria quota.
Se si è comproprietari di un immobile, può capitare che non tutti condividano il desiderio di vendere e tale desiderio è assolutamente lecito.
Per risolvere la situazione, occorre procedere per vie legali, affinché ciascun singolo proprietario possa far valere il proprio diritto, anche contro la volontà degli altri comproprietari. Questa soluzione legale è stata concepita per evitare che un soggetto rimanga bloccato in una comproprietà indesiderata o che comunque non soddisfi i propri bisogni.
Come procedere se un comproprietario non vuole vendere
Siamo giunti al momento di rispondere alla domanda “si può obbligare un comproprietario a vendere?”. La risposta è sì, ma solo seguendo le procedure legali e solo se si parla dell’intero immobile e non della sua sola quota.
In pratica, se un comproprietario disponesse lecitamente della quota di una proprietà immobiliare, nessun giudice potrà mai obbligarlo a vendere la propria quota ad un altro dei comproprietari. In tribunale si può richiedere la vendita dell’immobile, che comprende tutte le quote, inclusa quella di chi non vuole vendere.
Per procedere con la vendita di un'intera proprietà ereditata, è indispensabile ottenere il consenso di tutti i coeredi. Secondo l'articolo 1108, comma 3 del codice civile, per gli atti di disposizione di un bene comune, come la vendita, è richiesto l'accordo unanime di tutti coloro che hanno una quota di proprietà.
In questa situazione, il giudice è tenuto a valutare la possibilità di una mediazione tra i coeredi come primo passo. Se la mediazione non porta a un accordo, si procederà con la divisione giudiziale dell'immobile.
Il comproprietario non vuole vendere: il risarcimento dei danni
Se un comproprietario non vuole vendere la propria quota di un immobile e questo rifiuto causa danni materiali o economici all'altro comproprietario, si potrebbe valutare la possibilità di richiedere un risarcimento danni. Tuttavia, è importante analizzare la situazione caso per caso, poiché non tutti i rifiuti comportano una responsabilità risarcitoria.
Quando può sorgere il diritto al risarcimento dal coproprietario?
Il risarcimento può essere richiesto se il rifiuto del comproprietario:
- Ostacola l’uso dell’immobile in modo arbitrario e ingiustificato: ad esempio, impedendo un uso equo della casa o bloccando la possibilità di locazione.
- Blocca la vendita senza motivo valido: se il rifiuto impedisce una vendita vantaggiosa già concordata e questo comporta una perdita economica (es. il deprezzamento del valore dell'immobile).
- Viola accordi precedenti: ad esempio, se c’era un’intesa preliminare per la vendita dell’immobile o della quota e il comproprietario si tira indietro senza giustificazione.
Se il comportamento del comproprietario causa un danno dimostrabile, come la perdita di una vendita vantaggiosa, puoi agire in giudizio per ottenere un risarcimento. Per farlo, è necessario:
- Dimostrare il danno subito (es. perdita economica, spese aggiuntive).
- Provare che il danno è conseguenza diretta del rifiuto ingiustificato dell’altro comproprietario.
Passaggi consigliati
- Tentativo di mediazione: Prima di arrivare a un procedimento giudiziario, puoi proporre una mediazione per trovare un accordo.
- Consulenza legale: Un avvocato esperto in diritto immobiliare può analizzare il caso specifico e valutare le possibilità di ottenere il risarcimento.
- Valutazione del danno: Se vuoi procedere per danni, è utile raccogliere prove concrete del pregiudizio subito (es. contratti di vendita rifiutati, stime economiche, comunicazioni con il comproprietario).
Vendita amichevole e azione di divisione giudizievole dell'immobile in comproprietà
Il primo tentativo da fare sarà sempre quello della vendita amichevole, per la quale i comproprietari si accordano sul da farsi, senza arrivare davanti a un giudice.
Un esempio di accordo potrebbe essere quello in cui il comproprietario che non vuole vendere acquisti le quote di coloro che invece desiderano farlo, nelle modalità che essi preferiscono. Tale richiesta potrebbe essere proposta sia dagli altri comproprietari ma anche dallo stesso giudice.
Per fare questo servirebbe e sarebbe di grande aiuto una valutazione immobiliare, per comprendere il valore dell’immobile. A tal proposito, ricordiamo che sul nostro sito è possibile effettuare una valutazione immobiliare online gratuita, con un report completo inviato per email.
Nel caso in cui non si trovasse un accordo, i comproprietari che desiderano vendere possono effettuare un’azione legale contro chi non vuole vendere. Tale azione legale si chiama “azione di divisione”.
Con l’azione di divisione si richiede l’intervento di un giudice che procederà a determinare le condizioni di vendita e la conseguente divisione del ricavato tra i comproprietari dell’immobile, in base alle rispettive quote.
La vendita forzata: vantaggi e svantaggi
La vendita forzata è una procedura regolata dal diritto civile, che produce la divisione giudiziale dell’immobile tramite la quale ciascun comproprietario riuscirà a vendere la propria quota o l’intero bene tramite un’asta giudiziaria.
L’asta giudiziaria è la soluzione sicuramente più efficace, anche se in molti casi non consente ai rispettivi comproprietari di ottenere somme che potrebbero ottenere tramite una vendita tradizionale, con tutti i benefici del marketing e dei prezzi del mercato immobiliare. Le aste, infatti, sono conosciute per consentire ai compratori di acquisire proprietà a prezzi mediamente più bassi rispetto al mercato.
Inoltre, ci sono da considerare anche i costi relativi a tale soluzione, con le commissioni d’asta che potrebbero variare tra l’1 e il 5% del prezzo di aggiudicazione, senza contare le spese legali, le spese amministrative e le imposte.
Posso vendere il 50% della mia casa? La prelazione del comproprietario
Se vuoi vendere la tua metà dell’immobile a una persona estranea, devi considerare che l’acquirente diventerà comproprietario con l’altro titolare. Questo comporta la necessità di condividere l’uso e la gestione della casa, una situazione che non sempre è facile o desiderabile. Inoltre, l'altro comproprietario ha il diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistare la tua quota alle stesse condizioni offerte al potenziale acquirente esterno.
Se l’altro proprietario è disposto a comprare, questa è spesso la soluzione più semplice. In questo caso, la casa passerebbe interamente a una sola persona, eliminando la situazione di comproprietà e le relative complicazioni. Questa strada riduce anche i rischi di conflitti futuri.
Se l’immobile lo consente, un’alternativa è dividerlo in due unità separate, ciascuna con ingressi e servizi autonomi. Una volta completata la divisione, la tua metà potrà essere venduta come unità indipendente. Questa opzione, però, richiede lavori edilizi, costi potenzialmente significativi e il rispetto delle normative urbanistiche locali.
Qualsiasi opzione richiede di affrontare questioni fiscali e burocratiche. La vendita di una quota di proprietà può comportare imposte e spese notarili, che vanno calcolate per valutare la convenienza dell’operazione. Inoltre, è fondamentale coinvolgere un notaio o un avvocato esperto per garantire che la transazione avvenga in conformità con la normativa vigente.
Il caso della proprietà indivisa (molto comune nella vendita di un immobile con più proprietari)
La proprietà indivisa si verifica quando un bene, come un immobile, è di proprietà congiunta di più persone senza che siano definite porzioni fisiche di esclusiva pertinenza di ciascun comproprietario. In pratica, ogni comproprietario detiene una quota astratta del bene, ma non una parte fisica specifica di esso.
Caratteristiche principali della proprietà indivisa
- Comproprietà astratta: ogni titolare possiede una quota ideale del bene (ad esempio, il 50%, il 25%, ecc.), ma non una parte materiale specifica. Questo significa che tutti hanno uguale diritto di utilizzo del bene intero, nei limiti delle loro quote.
- Uso comune: tutti i comproprietari hanno diritto a utilizzare il bene, purché ciò non pregiudichi il diritto degli altri (ad esempio, l’uso esclusivo da parte di uno deve essere concordato con gli altri).
- Decisioni congiunte: le decisioni sull’uso o la gestione del bene devono essere prese con il consenso di tutti i comproprietari, in proporzione alle quote. Le spese ordinarie possono essere decise a maggioranza, mentre per atti straordinari o per la vendita dell’intero bene è necessario l’accordo unanime.
- Non divisibilità automatica: la proprietà indivisa rimane tale finché i comproprietari non decidono di dividerla, oppure fino a un intervento del giudice in caso di disaccordo.
Divisione della proprietà indivisa (come vendere un immobile indiviso)
Quando i comproprietari non desiderano più mantenere il bene in comune, è possibile:
- Divisione amichevole: I comproprietari raggiungono un accordo per suddividere il bene in parti fisiche o per assegnarlo a uno di loro in cambio di una compensazione economica.
- Divisione giudiziale: Se non c'è accordo, si può ricorrere al tribunale, che può decidere di:
- dividere materialmente il bene, se possibile;
- vendere il bene e distribuire il ricavato proporzionalmente alle quote.
Cosa fare quando un erede non vuole vendere? Quando rivolgersi al giudice
- Dialogo e mediazione la prima soluzione consiste nel cercare un accordo amichevole tra gli eredi. È possibile proporre una delle seguenti opzioni:
- vendere l’immobile e dividere il ricavato;
- concordare che uno degli eredi acquisti le quote degli altri;
- trovare un uso condiviso o un sistema di rotazione per l’occupazione del bene.
- Valutazione delle quote se non si trova un accordo, è importante determinare il valore delle quote di ciascun comproprietario. Una perizia indipendente può essere utile per avere una stima oggettiva e proporre eventuali soluzioni basate su equità.
- Diritto di prelazione se uno degli eredi decide di vendere la propria quota a un estraneo, gli altri eredi hanno un diritto di prelazione, ovvero la possibilità di acquistare la quota alle stesse condizioni offerte al terzo. Questo strumento può essere utile per evitare che estranei diventino comproprietari.
Se le trattative amichevoli falliscono e la comproprietà diventa insostenibile, è possibile rivolgersi al tribunale per chiedere la divisione giudiziale dell’immobile. Questo procedimento permette di risolvere la comproprietà in modo definitivo.
- Divisione materiale: se l’immobile è divisibile, il giudice può ordinare la suddivisione in parti fisiche corrispondenti alle quote di ciascun erede. Ad esempio, una casa bifamiliare potrebbe essere separata in due unità abitative distinte.
- Vendita forzata: se l’immobile non è divisibile, il giudice può disporre la vendita all’asta. Il ricavato sarà poi suddiviso tra gli eredi in proporzione alle rispettive quote.
- Indennizzo: un altro scenario possibile è che uno degli eredi rilevi le quote degli altri pagando loro una somma equivalente al valore delle rispettive quote. Questo può avvenire anche tramite accordi incentivati dal giudice.
Come uscire da una comproprietà tra fratelli?
Per uscire da una comproprietà tra fratelli si può procedere come segue, a seconda della situazione:
- Vendita della propria quota: se non c’è interesse a mantenere il bene in comune e non si trova un accordo, un comproprietario può vendere la propria quota. Tuttavia, come accennato, gli altri comproprietari hanno diritto di prelazione.
- Divisione consensuale: se gli eredi concordano sulla divisione del bene, si può procedere con una divisione consensuale. Questo accordo richiede l’assistenza di un notaio per la formalizzazione.
- Rivolgersi al giudice: se nessuna soluzione amichevole è possibile, l’unica via è il tribunale. La divisione giudiziale è un diritto garantito dalla legge italiana (art. 1111 c.c.) e rappresenta l’ultima risorsa per uscire dalla comproprietà.
Come liberarsi di una quota di immobile in comproprietà
Per liberarti della tua quota, puoi procedere in questi modi:
- Vendere agli altri comproprietari: è spesso la soluzione più semplice, perché evita l’ingresso di estranei nella comproprietà.
- Vendere a terzi: se gli altri comproprietari non vogliono acquistare, puoi vendere la tua quota a un estraneo, rispettando il diritto di prelazione degli altri eredi.
- Donare la quota: puoi cedere gratuitamente la tua quota a un familiare o a un terzo, formalizzando l'operazione davanti a un notaio.
- Divisione giudiziale: quando nessuna delle opzioni precedenti è praticabile, si può richiedere al tribunale di intervenire.
- Un comproprietario si può obbligare a vendere solo tramite un’azione legale.
- Un comproprietario può essere obbligato a vendere la propria quota esclusivamente se dagli altri comproprietari venga richiesta la vendita dell’intero immobile.
- Il primo passo da tentare è comunque il negoziato amichevole.
Fonti
- Cosa succede se un erede non vuole dividere: laleggepertutti.it
- Cosa succede se gli eredi non si accordano: brocardi.it
- Art. 1108 comma 3 del Codice Civile: dirittoegiustizia.it
- realadvisor.it
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Fonte :Replat
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(centro storico) Napoli
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